“Через складні життєві обставини, на жаль, не маю можливості обробляти земельну ділянку власними силами. Продати її не дозволяє закон, а кошти конче потрібні на лікування. Ділянка величенька, два гектари. Порадьте, яким чином передати її в користування так, щоб було і надійно, і вигідно”.
Олена Лисенко.
Пирятинський район.
На запитання читачки відповідає приватний нотаріус Полтавського міського нотаріального округу Ольга КРАВЧЕНКО:
“Із 2001 року і до цього часу на землі сільськогосподарського призначення встановлено мораторій. Так, наразі не допускається купівля-продаж або іншим чином відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, земельних ділянок, які перебувають у власності юридичних осіб та громадян, крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону, вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам – учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.
Таким чином у громадян постає питання, що робити із земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, якщо немає бажання або можливості її самостійно обробляти? Тим більше, що земля має раціонально використовуватися і може приносити вагомий прибуток. Відомим та поширеним способом вирішення питання є передача такої ділянки в оренду.
Проте в умовах сьогодення дедалі актуальнішим стає пошук альтернативних, більш економічно вигідних інструментів користування землями сільськогосподарського призначення. Одним із таких інструментів є емфітевзис. Він широко використовується в країнах із розвинутою економікою. Деякими науковцями та практиками трактується навіть як альтернатива відчуження в умовах мораторію.
Емфітевзис – це право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке є окремим видом речового права, передбаченим Цивільним кодексом України. Його вигідність і зручність полягають у тому, що коли власник землі не бажає втрачати право власності на землю, але сам не має можливості обробляти її, то в такому разі він може передати її в довгострокове користування іншим особам на підставі речового права. Часто до цього цивільно-правового інституту вдаються великі землевласники, які самі не спроможні обробляти свою землю і разом з тим не бажають позбавлятися права власності на неї. У таких випадках можна, звичайно, передати землю в оренду. Але оренда землі – це договір, який у будь-який час може розірвати одна зі сторін, тим більше, його термін обмежений законом (він не може бути меншим 7 років і більшим 50 років).
Для користувачів (у тому числі орендарів) часто буває потрібним більш надійний спосіб користування. Таким способом може вважатися емфітевзис. Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарського виробництва (землекористувач). Емфітевзис має певні правові особливості. Це довгострокове право. Емфітевзис укладається на певний строк (за домовленістю сторін) або на невизначений строк. Але для земельних ділянок державної або комунальної власності не може перевищувати 50 років. Для приватної власності таке обмеження відсутнє. При укладенні договору на невизначений строк кожна зі сторін може відмовитися від договору, повідомивши про це другу сторону не менш як за один рік.
Це право відчужуване, тобто землекористувач у будь-який час може продати, подарувати чи в будь-який інший спосіб відчужити це право користування землею. Слід підкреслити, що відчужується не земля (землекористувач не має права розпоряджатися землею, оскільки не має права власності), а саме право користування землею. При продажу права користування землею землекористувач зобов’язаний своєчасно сповістити про це власника землі. Якщо продаж права користування буде здійснено без сповіщення про це власника земельної ділянки, останній має право вимагати через суд визнання продажу недійсним. При відчуженні емфітевзису землекористувачем третім особам власник землі має право на визначену договором частину від ціни продажу (процент). Власнику землі належить переважне перед іншими право викупу права користування.
Власник має право вимагати від землекористувача використання землі за призначенням, обумовленим у договорі. Останній же зобов’язаний використовувати землю відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації.
Крім того, власнику належить також право на винагороду за використання землі, тобто емфітевзис є оплатним. Розмір винагороди, її форма, умови, порядок та строки виплати визначаються договором. Землекористувач зобов’язаний виплачувати власнику обумовлену винагороду, а також здійснювати інші платежі, пов’язані з користуванням землею. Договором може бути передбачена і виплата наперед усієї суми за весь строк дії емфітевзису.
В свою чергу за власником залишається право володіння та розпорядження земельною ділянкою, тобто власник залишається власником, але право користування уже належить користувачеві. При цьому як після власника, так і після землекористувача ділянка може перейти у спадок до спадкоємців як за законом, так і за заповітом, але при цьому умови емфітевзису залишаються такими ж і є обов’язковими для виконання до моменту припинення договору.
Емфітевзис припиняється у разі: поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; закінчення строку, на який було надано право користування; викупу земельної ділянки через суспільну необхідність; рішення суду.
Отже, емфітевзис – це довгострокове, відчужуване і успадковуване право використання чужої земельної ділянки для сільськогосподарських потреб, що набирає популярності і в нашій державі”.
[1]